Le mètre carré flambe à Pairs alors que le pouvoir d'achat immobilier est en baisse Photo d'illustration — A. GELEBART / 20 MINUTES Depuis quelques années Paris, Boulogne et Montreuil sont les villes au mètre carré le plus élevé, en Île-de-France, le prix au mètre carré est en moyenne presque deux fois plus cher que dans le reste de la site d’annonces immobilières vient de dévoiler les chiffres et les évolutions pour l’année 2021. Alors que la capitale perd chaque année des habitants, les prix de l’immobilier ne font que décoller. C’est ce qui ressort d’un rapport de Le site d’annonces immobilières vient de dévoiler les prix au mètre carré des grandes villes françaises pour l’année 2021. Sans grande surprise, Paris et sa région sont les lieux où ces prix explosent. +8,5 % en an, avec euros le mètre carré à Paris et euros le mètre carré en Île-de-France. C’est bien au-dessus de la moyenne française euros le mètre haut du classement est le même que l’année passée. Ce ne sont ni Lyon, ni Bordeaux mais Boulogne-Billancourt euros le mètre carré et Montreuil euros le mètre carré qui complètent le podium. Saint-Denis, elle, se retrouve à la dixième position, juste derrière Nantes. Les euros au mètre carré de cette ville de Seine-Saint-Denis, risquent d’augmenter avec l’arrivée des métros du Grand Paris Express. Des prix qui flambent pour un pouvoir d’achat immobilier qui s’écroule », note un rapport de Meilleurs Agents. Il y a vingt ans, Paris était déjà la ville la plus chère de France mais à cette époque-là, avec un salaire net de euros, on pouvait se payer un studio de 20 mètres carrés. Aujourd’hui, on doit se contenter de 11 mètres carrés.

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Depuis quelques années, les taux d’intérêt des marchés financiers baissent. Dans leur sillage, le rendement des placements financiers fond comme neige au soleil. Résultat, pour se constituer un capital qui rapporte, il faut chercher des solutions alternatives aux produits bancaires et à l’assurance vie. À ce titre, l’immobilier offre de nombreux avantages. C’est un des rares placements finançables à crédit, et vous pouvez actuellement profiter de prêts sur vingt ans à des taux historiquement bas, autour de 1,5 %. La pierre constitue également une valeur sûre. Non seulement elle sécurise votre capital, susceptible de se valoriser au fil du temps, mais elle génère aussi des revenus réguliers indexés sur l’inflation. Enfin, elle reste accessible au plus grand nombre. Exemple ? Moyennant un effort d’environ 250 euros par mois sur vingt ans, certains petits produits de niche restent très attractifs. En investissant seul ou à plusieurs, ils peuvent vous procurer des rendements de l’ordre de 5 à 10 % par an. Redécouverte. Piste n° 1 Un ou plusieurs parkings Si vous disposez d’une mise de départ relativement faible, acheter un parking présente une solution idéale. Les bons emplacements se négocient entre 8 000 et 30 000 euros en moyenne, suivant les villes, certains tarifs pouvant toutefois grimper jusqu’à 70 000 euros et plus pour des lieux d’exception, comme le triangle d’or à Paris Champs-Élysées, avenue Montaigne…. Autre atout majeur des parkings ? Des règles de location nettement plus souples qu’avec un logement classique. Ici, les baux ne sont soumis à une réglementation très souple. Libre à vous de définir les conditions de location dans un contrat de gré à gré. Rendement Un bon emplacement rapporte en moyenne 6 % bruts par an, la rentabilité pouvant parfois tutoyer les 10 %. La bonne idée pour maximiser votre rendement ? Miser sur des parkings sécurisés, avec accès protégé, éclairage jour et nuit, voire gardiennage à demeure. Ce point rassure les locataires, prêts à débourser quelques dizaines d’euros de plus par mois pour bénéficier de cette surveillance. Autre point important sélectionner des places facilement utilisables au quotidien. C’est-à-dire accessibles directement depuis l’allée, plutôt que celles qui nécessitent trois manœuvres entre deux poteaux pour se garer. Ainsi, votre vacance locative sera moindre et votre loyer plus élevé. Dernier point épluchez les charges de copropriété. Elles ne doivent pas dépasser 10 % du montant du loyer estimé, au risque de grignoter votre rentabilité. Notre conseil Avant d’acheter, faites une reconnaissance des lieux. À 500 mètres près, en effet, les tarifs de location peuvent varier du simple au double. Les immeubles neufs étant généreusement dotés en stationnement, privilégiez les axes où les immeubles anciens sont majoritaires. Piste n° 2 Une petite surface dans une ville moyenne À plus de 8 500 euros le mètre carré pour une petite surface, l’immobilier parisien reste hors de portée de très nombreux investisseurs. En revanche, certaines villes de province conjuguant une forte activité économique, des universités et des pôles économiques importants, affichent des tarifs beaucoup plus accessibles. C’est le cas notamment des villes moyennes comme Angers, Brest, Clermont-Ferrand, Grenoble, Le Havre, Rouen ou Saint-Étienne. Rendement Selon le type de bien et son emplacement, il oscille entre 4 et 10 % bruts. À Rouen, par exemple, vous pouvez dénicher un studio de 26 m2 pour 48 500 euros qui pourra rapporter plus de 9 % par an. À Grenoble, un autre de 21 m2, proposé à 47 000 euros, peut vous procurer un rendement de 7 % à 8 %. Un peu moins à Brest pour un 22 m2, s’affichant à 41 500 euros. Notre conseil Concentrez vos recherches sur les secteurs où la demande locative est forte. Vous pourrez ainsi louer sans souci et facilement revendre si vous voulez récupérer votre capital. De ce point de vue, les cœurs de ville et les quartiers limitrophes bien desservis par les transports en commun tramway, métro, bus en voie rapide… doivent avoir votre préférence. Petite astuce pour vous assurer de relouer très rapidement et dans la moyenne haute du marché équipez la cuisine et la salle de bains de votre logement. Enfin, dernière recommandation évitez les micro-surfaces de moins de 15 m2. Elles peinent à se louer toute l’année, contrairement aux studios ou une-pièce entre 20 et 30 m2, qui trouvent plus facilement preneur. Piste n° 3 Un achat collectif pour constituer un patrimoine Que ce soit en famille ou entre amis, il est possible d’investir en commun dans l’immobilier. Si chacun dispose de 50 000 euros, il est alors envisageable d’acheter plus grand. Autre piste envisageable à plusieurs, l’investissement dans un immeuble entier, entre 150 000 et 200 000 euros, voire des murs de boutique. Ou encore, en famille, l’achat d’une maison de vacances. Dans ce dernier cas, il est possible de démembrer le bien et d’en dissocier la nue-propriété de l’usufruit, technique intéressante si l’on veut transmettre un patrimoine dans des conditions fiscales attractives. En effet, en laissant la seule nue-propriété à vos enfants, tout en conservant l’usufruit, vous payez des droits sur une base taxable plus faible. À votre décès, ils récupéreront l’usufruit, et donc la pleine propriété du bien, hors succession et sans taxation supplémentaire. Rendement Les 2-pièces et plus sont des surfaces très demandées et peu nombreuses à la location. Elles peuvent rapporter facilement 5 % bruts par an. Quant à l’acquisition d’un immeuble ou de murs de boutique, leur rentabilité peut avoisiner les 6 à 12 %, selon l’emplacement. Attention, toutefois, depuis la loi Pinel de juin 2014, la gestion locative des murs de boutique est très encadrée. Notre conseil L’achat à plusieurs peut se faire en indivision ou via une SCI société civile immobilière La première option est la plus répandue. Pour en simplifier la gestion, il reste recommandé de signer une convention d’indivision. Ce document régit le fonctionnement de l’indivision et permet de désigner un ou plusieurs indivisaires gestionnaires, de fixer et de limiter leur pouvoir et de définir les règles concernant l’administration du bien. À savoir cette solution nécessite également une bonne entente entre indivisaires, les grandes décisions concernant le bien travaux par exemple requérant un vote à la majorité des deux tiers. La seconde option quant à elle offre une grande liberté d’organisation à ses créateurs. Toutefois, en raison des frais de constitution et de fonctionnement à prévoir, ce type de montage est plutôt à réserver à la gestion d’un patrimoine immobilier valorisé a minima entre 150 000 et 200 000 euros.

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